住宅增值稅計算方式是以差額或者全額的方法計算（未滿兩年）。全部房款÷1.05×5%×1.13。無論是全額徵收還是差額徵收，都是應納稅金額÷1.05還原成不含稅價格，然後再乘以稅點。
增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作爲計稅依據而徵收的一種流轉稅。一般情況：增值稅的稅率爲5.6%，決定“增值稅”多少有兩個關鍵條件，分別是是否滿兩年以及是否爲普通住宅。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額5.6%徵收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。
需要注意特殊情況是，以上僅針對住宅，對所售房產是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否滿2年都按差額徵收增值稅。
