區別單位房和商品房方式如下：
1、單位房子不能貸款，而商品房是可以貸款的。
2、出售或過戶時的區別。單位分的房屬於公房，一般是成本價購房或優惠價購房，出售時需要繳土地出讓金，買賣過戶都要交，按所在幾級一平方要交多少錢；商品房都不要交出讓金，商品房就是直接向開發商買的房子。
3、使用年限的不同，單位房沒有寫使用年限，是永久性使用。商品房的使用年限是70年。逾期後要補交一筆不超過5位數的土地出讓金。
4、在買賣房產的時候，單位房要補交土地出讓金，大概是房子評估價的1%（因原土地爲國有劃撥地，現需轉爲出讓地），而商品房則不用交。
5、單位房無產權證，且須與單位簽訂較長的勞動協議，由於單位有優先購買權（回購），商品房有產權，一般配套都不錯。
6、需要注意的一點是：如購買後遇到拆遷，是按照當地的評估價給予補償的，不是按照單位的購買價。評估價是按照當地的商品房價格及房屋的折舊情況給予補償，雙方協商後簽署合同進行拆遷補償。
