1、土的性質由其地質成因、形成時間、地點、環境、方式，以及後生演化和現時產出的條件決定。如干旱區形成的黃土，溼熱區形成的紅土，靜水區形成的淤泥，它們在性質上截然有別。
2、土是由固、液、氣體多相組成的體系，固相是土的主要成分，稱爲土的骨架。土顆粒間的孔隙可被液體或氣體充填。
3、土是分散體系，根據土顆粒的大小，土可分爲粗分散體系、細分散體系、膠體體系和分子體系。土的工程性質隨着分散程度的變化而改變。
4、土是多礦物組合體。一種土含有種五到十或更多的礦物，其中次生礦物是主要成分。土遇水產生膠體化學特性，土粒間形成受結合水控制的特殊聯結。這是促使粘土產生複雜性質的根本原因。
