辦公樓性質和商品住宅房區別如下：
1、概念不同。商業用房指的是各類商店、門市部、飲食店、糧油店、理髮店等從事商業跟爲居民的生活服務所用的房屋。商業用房的土地使用年限是爲40年。辦公用房是企業、事業、機關、團體、學校及醫院等單位的辦公用的房屋。一等辦公用房是檔次較高的、設備較齊全的寫字樓，條件一般的則爲普通辦公用房。
辦公用房和商業用房除價格外，還有如下區別：
2、使用性質主體不同。商業用房的使用主體多爲各類商店、門市部等商業用戶，辦公用房的使用主體多爲企業、事業、機關等單位。
3、用途不同。商業用房主要是從事商業行爲的所用的房屋，而辦公用房是單位辦公用的房屋。
4、基本樓層不通。商業用房一般是底層臨街的房屋，辦公用房一般是寫字樓及獨棟的房屋。
5、產權年限不同。商業用房的產權年限爲40年，辦公用房的產權年限爲50年。
6、價格不同。價格上區別在於辦公用房的價格比商業用房的價格高。
