別墅不是商品房。二者的區別在於：
1、概念區別：別墅也叫作改善型住宅，是在郊區或風景區建造的供休養用的用來享受生活園林住宅，屬於是第一居所。而商品房是指經政府有關部門批准，由房地產開發經營公司向政府機關單位租用土地使用權和租用期限，建成後用於市場出售出租的房屋。
2、房屋來源區別：商品房的房屋來源是具有經營資格的房地產開發商建成的房屋，銷售價格是由市場經濟供求關係決定的，同時還存在分攤面積。但是沒有獨棟別墅分攤面積，因爲獨棟別墅土地證上沒有寫獨棟別墅分攤面積。
3、居住空間區別：別墅是獨門獨院上有獨立空間下有私家花園領地，私密性很強。獨立式住宅和獨棟別墅都屬於獨立空間，一般獨棟別墅周圍都有面積不等的綠地、院落。而商品房則不屬於獨立空間，一般都是很多人在一起共享整個小區的設施。
