未入住的房子通常可分為兩種，一種是未收房另一種是已收房但未入住。在房屋交付購房者之前所發生的物業服務費用，要由建設單位也就是開發商全額承擔，而如果房屋已經交付給購房者，物業費則由購房者承擔，如果雙方另外有約定的除外。所以説業主是否需要承擔物業費，主要看房產交付的時間。
1、一般情況下如果房屋已經通過驗收交付，業主即便沒有入住也需要繳納一定的物業費用。這是因為物業公司已經對小區提供一些公共方面的服務，比如綠化、清潔、安全等，按照合同約定，物業公司對於公共部位進行約定服務，有權利依據前期物業服務合同收取相應服務費用。
2、如果業主因為自身原因不辦理收房手續，物業費也要在收房時補齊。入住費用可以分為兩部分，一部分交給開發商，另一部分交給物業公司。業主辦理繳費手續時應注意相關費用憑證的主體應與有權收費主體相一致。
